トマスの疑い深い資産運用

アラフォー日本人男性兼業投資家。日々勉強中です。

不動産

マンションの総会に行ってきた

 初めてマンションの総会というものに行ってきた。理事の順番でもなく、とりわけもめるような案件もなく、順当に終わった。とりあえず「こういうものだ」というのがわかっただけでも、出席しておいてよかった。

モンスターハウスに入居した感想

 そろそろモンスターハウス入居から3ヶ月になるので、固定資産税・都市計画税納税通知書が来たのをきっかけに、断片的だがまとめる。

 最後に家賃が引き落とされた時、順調にいけば「家賃」という名目の支払いをすることはこれが人生最後なのだなあ、と思ったりした。

 私は風呂好きなので、一番直接的にQOLが増大したと感じる場所はお風呂。浴槽だけでなく洗い場も広いので、子供を洗う時も楽である。給湯器の性能がいいためか、シャワーから湯が出る早さと勢い、湯を張る早さも一段階違う気がする。

 次いで床暖房。冬の厳しい時期にはお世話になりっぱなしだった。前の家で使っていたこたつはお払い箱になりそう。暖房抜きでも、断熱性能の違いのためか、前の家より大幅に暖かい。

 メンタルの維持には、やはりめちゃめちゃ効果的だと思う。今年になってからの投資成績はさっぱりだが、学習意欲は全然落ちない。成果に包まれて暮らしているのだから当然か。

 これから値上がりするかもしくはインフレヘッジとして働くことを考えず、とりあえず純粋に消費として考えた場合、割高なのは間違いないと思う。

 いろいろいい点はあるにせよ、プライスレスな部分を評価しないのであれば、個人投資家同士のアドバイスとして、同じ買い方はおすすめしない。

国土交通省土地鑑定委員会からアンケートが来た

 新聞を取ろうとしたら、なんか見慣れない名前の公的機関っぽいところからアンケートがどうのという封筒が届いているのが見えた。

 アンケートというには分厚いから、これが家を買った人に来るという税務署からのお尋ねというものだろうかと思ったが、よく見たら違った。

 税務署ではなく、国土交通省土地鑑定委員会というところからだった。本当にアンケートのようだ。

 特に不利益もないようなので、回答することにした。



住宅ローンの大局観と金利への対応

 上記住宅ローンの話の補足的なものです。一番基本的な金利の話をしていませんでしたが、もちろん空前の低金利は借りた理由のひとつです。

 低金利が継続する前提の場合、10年間住宅ローン減税を享受するとともに運用で増やし、住宅ローン減税の切れる10年目あたりで完全返済、というのがひとつの理想です。

 運用で増やせなかった場合は、当然ながらそのまま通常の返済を続けることになりますが、低金利なら特に問題はないでしょう。

 逆に、どこかでインフレが極端化し、金利も高騰するような場合には、なるべくよいタイミングで固定金利に変更し、実質負担を下げつつ運用で増やし、ある程度の期間が経って返済、というのが理想になります。

 運用で増やせていない場合は、借りている利点がなくなるので、繰り上げ返済も検討するべきでしょう。一度にどの程度行うかはその都度考えるべきでしょう。

 このように、どのような場合でもある程度対応可能と思われたので、借りることにしました。

住宅ローンを利用したレバレッジ投資

 ツイッターでもフォローしているいとう(@Ito1973)氏のブログで、このようなエントリを見つけました。

 自分が住宅ローンを借りて家を買うときに、まさにこのようなことを意識していました。

 ただし、

  • 有価証券への投資等で継続的に年利5%以上で運用できる能力がある

 の条件は満たしているか微妙です。

 2008年から現在までの投資歴での実績を相乗平均すれば十分満たしていますが、大局的に見てサブプライムショックからアベノミクスへのすごくやさしい相場の期間でしかないため、あまり当てにはなりません。

 その分を考えて保守的に、ちょうど半分程度の規模で実行した感じになります。

家を買った理由 投資メンタル編

ミクシィ投資の勝ち逃げを確実にしたい

 人生最初(最初で最後にならないといいが)の大勝であるため、あまり自分が信用できません。

 ハウスマネー効果で大損してしまうリスクを軽減するには、ミクシィで儲かった分に相当する額を、投資口座から離しておくのが確実かと思いました。300万円を3倍優待口座に移したのも同じ狙いです。

 家にしてしまえば、たとえ一時的にどんなありえない精神状態になったとしても勝手に売ることはできませんから、その点では安心です。(これがほんとのハウスマネーなんつって。)

 もっとも、幸運だろうがなんだろうが初の大勝利なのに投資資金が増えないのも励みにならないので、1/3は投資口座に残してありますが。

次の下げ相場での大ダメージの可能性を減らしたい

 まず現在の利益が如何に途方もないものか確認したいと思います。現在の税引き後生涯損益は約4200万円です。(正確にはちょっと届いてませんが概算です。)

 これは毎月10万円の貯蓄で貯めようとすれば35年かかる計算になります。(4200 / 10 / 12 = 35)今から35年後には70歳です。将来少し延長されていても引退年齢に近いでしょう。

 要するに、そろそろ通常の労働による貯蓄だけでは達成し得ない領域になってきているわけです。

 逆に考えれば、次の下げ相場でこれをパーにすると、労働からの入金によるリカバリーは不可能ということです。メンタルにも個人投資家として再起不能でしょう。そうなるぐらいなら今日相場から永久に引退した方がましです。

 しかし、何らかの投資を続けないと苦しい時代なのも明らかですので、いま引退の選択はできません。すると現在の最優先課題はサバイバルということになります。

次の下げ相場での学習意欲を維持したい

 一方で、現在の利益と学習意欲を維持したまま、次の1サイクルをサバイバルできれば、次のステージに進める可能性は高いと思います。

 そこで、もし次の下げ相場で成績が思わしくなくても、メンタルを維持するにはどうしたらいいか考えました。

 参考にしたのはmagic氏のこの記事です。magic氏は亀吉師匠と並んで、兼業を極めようと考えている私の理想型です。

 もし出金が結果的に大間違いだったことがわかったときは、残した資金をまた大きく増やせているわけですから、機会損失とは言えるでしょうが、それほど問題はありません。

 逆に損しているなら、結果的に出金が正解だったということですから、それはそれで賢明だったということです。

家を買った理由 住宅ローン編

住宅ローンが大きなリスクにならない

 当たり前の話ですが、一般に借金がリスクなのは、返せなくなる可能性があるからです。

 しかし、アベノミクス以来のラッキー利益のおかげで、買おうと思えばキャッシュで買える状態です。言い換えれば、ローンはいつでも全部繰り上げ返済できるということです。

(もちろん株式投資で大負けしない限りですが、投資で大負けする前提なら、何をどうしようが危険に決まっているので、今そこまで考えても仕方ないでしょう。)

 全額キャッシュは得策ではないと判断したものの、自己資金を十分入れて、本業収入のみでも余裕を持って返済できるようにしてあります。

 月々のキャッシュフロー上では、固定資産税まで諸経費全部ひっくるめても、現在の賃貸に払っているより低額になるように設定しました。

住宅ローンをむしろ利用できる

 住宅ローンで自宅を買うのはハイレバレッジで一点集中投資するのと同じである。失敗したときに取り返しがつかないし、他の資産に投資する余力も奪われる。

 ……と一般に言われています。やはり基本的に正しいと思います。

 しかし、私の場合の住宅ローンは「早く家を手に入れるための時間を買う」という通常の意義とは異なります。

 むしろ分割払いで買うことによって、不動産に資産が集中しすぎないようにし、他の投資(私の場合は主として株式投資)にかける余力をキープするために使っていることになります。

 そのため、少なくともこの一般論的なリスクには当てはまりません。

「借りる力」を眠らせるのは惜しい

 マクロ編でも書きましたが、政策的に現金不利≒借金有利です。

 そして一個人が低利で大金を借りることができる手段は、住宅ローン以外にはありません。

 サラリーマン兼業投資家としての大きな利点のひとつを生かさないのも、もったいないと思います。

金利変動もあまりリスクにならない

 いつでも繰り上げ返済でき、借り続けるか返すかを選択する権利をこちらが握っている以上、金利変動は必ずしもリスクにはなりません。

 金利が自分の資産運用利回りを上回ったら、あるいは上回りそうになれば、借りている意味がないということですから、繰り上げ返済すればよいだけです。

 一度返した住宅ローンを再度借りることはできないのでアクセラレータ一方通行ではありますが。

 金利動向を読めるかどうかはさておき、固定金利に変更する選択肢とそのタイミングもこちらが握っています。

家を買った理由 投資ミクロ編

 家を買うことは、自分で不動産投資をして自分に賃貸することと同じだと、業界ではよく言われます。それは基本的に正しいと思っています。モンスターハウスの購入も不動産投資として考えてみます。

インカムゲイン面でも悪くはない

 最近知ったのですが、200倍の法則とか言われるものがあるそうです。

 モンスターハウスの(物件価格/仮に賃貸だとして予想される家賃)の比は、ほぼちょうど200になります。利回りで言うと6%程度ということで、素晴らしいとは言えませんし、純粋な不動産投資なら微妙ですが、少なくともひどくはなさそうです。

 もっとも、基本的に自分で住み続けるのであれば、想定賃料が高いことはインカムゲイン投資としての利点にはなりません。単に住居に贅沢しているだけです。

 それでも、将来貸したり売ったりする可能性がある限り、考慮には入れておくべきでしょう。

キャピタルゲイン面でも値下がりしにくそうである

 今後の日本では人口動態の前提があるため、大きなキャピタルゲインを望むのは非現実的です。値上がりするかどうかというよりも値下がりしないかどうかという視点になるでしょう。

 都心へ出る際の利便性の高い駅から徒歩圏内であること。公園が近いことをはじめ周辺環境が良いこと。管理組合がしっかりしていること。容易に変えられない要素に価値があり、素人考えでも値下がりリスクが低いと思われる物件です。

 実績の上でも、分譲から現在までの間、ほとんど値下がりしていないようです。まあこれは分譲の頃ちょうど底値だったという、市況のサイクルによるところも大きいであろうにせよです。

他人へ家賃を払うより自分に払った方が得

 一般的(?)な賃貸vs持ち家議論における、家を買った方がいいという意見の中で、数少ない合理的なものに「他人へ家賃を払うより自分に払った方が得」というものがあります。

 この理由が単独で正しいのは、ほとんど自明のことです。大家もボランティアでやっているわけではない以上、家賃には必ず大家の利潤が含まれるはずだからです。

 にも関わらず通常あまり重視されないのは、持ち家の他のリスク・デメリットを相殺するには全く足りないからではないかと思われます。

 逆に言えば、他のリスク・デメリットが少ない状態であれば、相対的に効いてくる理由になります。自分はその条件に当てはまっていると思います。

アラフォー日本人男性兼業個人投資家。日々勉強中です。
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